国内房地产市场“二次调控”步伐正在加快。

　　国庆假日期间，深圳、厦门、上海等城市先后出台房地产调控细则。虽然热议已久的房产税“靴子”仍未落下，但“限购”、“停贷”等已经成为当前购房者不得不面对的关键词。而“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”已经写入上海市的政策文件。

业内人士对《第一财经日报》表示，本轮政策只是楼市调控的中间一步，由于房价上涨预期仍未得到有效遏制，更严格的措施可能在年底出台，比如房产税。

　　一户限新购一套房

　　昨晚，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（下称《意见》）。

　　《意见》共提出了八条具体措施，其中最引人注意的是正式推出了“限购令”——暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　这是继北京、深圳、厦门之后，国内第四个推出“限购令”的城市。

　　4月30日，北京最先提出本市“每户家庭只能新购一套商品住房”，重在控制“新购”数量，而未涉及每户家庭拥有的房产存量。

　　9月30日，深圳推出更严格的“限购”措施，第一次从存量的层面进行调控。该措施称“对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”。

　　同时，厦门市也规定，从2010年10月1日至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，“限购令”是最重要政策，上海虽不如深圳严厉，不过仍会对多套房的投资投机需求造成沉重打击。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，由于受到信贷政策的影响，高端市场进入门槛提高，部分投资买房者只能进入中低价位市场，购买多套房，这项政策的出台将直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。

　　此外，《意见》还提出了“对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款”、“加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率”等措施。 闯夜人创业论坛 cy-ren.com

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄分析称，本次上海楼市调控细则比以前严了很多。比如提高土地增值税率从之前最高2%提高到5%，有利于促进开发商加快推盘进度，以增加周转率来增加收入。另外将动迁配套房的上市交易时间限制由5年减为3年，有利于增加中低档房产的供应，“但实际上之前市场上很多房源已经通过地下渠道出售，所以能增加的供应也有限。”

　　也因此，薛建雄认为，细则不会改变楼市的回暖趋势，房价上涨预期也只会有所放慢，而不会停止。所以，房产税就更加值得期待。

　　房产税何时推出？

　　财政部、国家税务总局有关负责人9月30日就房地产市场税收政策调整回答记者提问时表示，随着商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。

　　《意见》明确称，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。杨红旭称，此表态说明国家已经同意上海进行试点。

　　此前杨红旭曾预测称，各地试点的政策内容会有所差别，主要是因地制宜，尤其是在对什么样的房子征收上面（税基）。“但在税率上，我估计试点城市会统一制定一个标准，不会超过1%，0.4%~0.8%区间的可能性最大。”

　　对于房产税迟迟未出台的原因，薛建雄解释称是政府准备还没到位。“主要还是开发体量，一旦出这个政策二手房可能会大量抛盘，会导致开发商生存困难。而新房开工量大幅下降，又会影响到整个经济。所以要等到保障房的开工量大增，而且能保持在较大的体量时，对政府出台房产税才会比较有利。”

　　《意见》也明确，要全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。同时确保完成上海市2010年度住房供地1100公顷的计划目标，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。

　　不过薛建雄也表示，市场上一旦出现房价暴涨，就会逼着政府提前出政策。“那应该就是在11月份的样子。”

　　与此前各地出台的政策相比，上海市此次出台的政策，不仅针对性更强、严厉程度更高，而且更具可操作性。如在一定时期内限定居民家庭购房套数、预征土地增值税、提高商品房预售门槛等。笔者认为，此次上海市的房地产新政，至少向外界传递出了三个方面的信号。

　　首先，调控的决心没变。此轮楼市调控一个值得关注的方面，就是调控政策出台以来，一直处在是否退出的传言之中。一方面，由于经济复苏状况不是十分理想，有人担心对楼市进行调控，对经济复苏来说是雪上加霜。因此，多次建议楼市调控应先放一放、缓一缓，于是，楼市调控即将退出的传言便不时地传出；另一方面，由于楼市调控始终处于是否退出的传言之中，因此，楼市博弈一直处于摇摆之中，且更多地向开发商倾斜。也正因为这样，房价一直没有能够出现理性回归，甚至在一些二、三线城市还出现了不降反升的现象，导致公众的涨价预期不断上升，对调控的信心也越来越低。8月份出现的量升价涨现象，就是很好的例证。

　　随着七部委在国庆节前陆续出台相关政策，终于让公众重新看到了楼市调控的希望。而上海市在国庆长假的最后一天出台具体的调控细则，则进一步说明调控的决心并没有变，政策也没有变，不仅没有，而且决心更大、政策更严了。

　　第二，地方政府终于有所行动了。此轮楼市调控所以至今没有取得令人满意的效果，一个十分重要的原因，就是地方政府在楼市调控中的态度比较爱昧，没有真正按照中央的要求，对房地产市场进行调控和管理。相反，一些地方为了政绩需要，还在暗中支持开发商与购房者博弈，以继续维持高房价、高地价，从而为政府更好地利用土地财政筹集财力、创造政绩提供机会和条件。

　　在这种背景下，上海市政府能够出台楼市调控细则，进一步明确楼市调控的相关政策和实施办法，无疑打通了此前一直不是十分畅通的重要一环，进一步向公众传递了政府对楼市调控的决心和诚意，表达了中央和地方在楼市调控上已经真正形成了共识。因为，此前也有报道，除了上海市之外，深圳、重庆等地也将出台相关细则。与此同时，中央有关部门也明确表示，如果地方政府对楼市调控政策执行不力，将追究省长的责任。所以，上海市的行动，一定程度上也代表了地方政府的行动。如果地方政府都行动起来了，解决房价问题就大有希望了。

　　第三，房产税改革呼之欲出。我们注意到，上海市的调控细则，明确提出了将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。也就是说，上海市在出台调控细则的同时，已开始着手房产税改革的各项准备工作。

　　众所周知，近年来有关房产税改革的问题，一直是社会各方面十分关注和重视的一个问题。特别是今年以来，有关房产税改革的呼声更是一浪高过一浪。但是，由于种种原因，房产税改革仍然处于只打雷、不下雨的状态。

　　所以，上海市在此次新政中明确提出做好房产税改革试点的各项准备工作，意味着房产税改革已经离我们越来越近了，房产税改革已经呼之欲出。

　　我们还注意到，上海市在调控细则中，还特别强调将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应。这也意味着，在未来的一段时间内，保障房建设将成为地方政府一项十分重要的工作。而政府掌握的各类资源，也会重点向保障房建设倾斜。

　　总之，上海市楼市调控细则的出台，将对此轮楼市调控起到十分重要的作用。我们也希望上海市能够真正按照意见要求，落实各项措施，确保楼市调控取得圆满效果。